เกร็ดความรู้ เรื่องการให้เช่าบ้าน ที่ดิน อสังหา

เกร็ดความรู้ เรื่อง เช่า,เซ้ง บ้าน-ที่ดิน กฎหมายเกี่ยวกับสัญญาเช่ามีนิยามที่สำคัญ ๆ ที่เราควรทราบ อาทิ

ค่าเช่า : สัญญาเช่านั้นเป็นสัญญาที่ทุกฝ่ายได้รับประโยชน์ร่วมกัน อย่างเช่น ในการเช่าบ้าน ฝ่ายผู้เช่าก็มีบ้านอาศัย ส่วนผู้ให้เช่าก็ได้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน ซึ่งค่าเช่านั้นเป็นสิ่งสำคัญของสัญญาเช่า ถ้าเป็นการให้ใช้ประโยชน์โดยไม่มีค่าเช่า เช่น มีญาติจากต่างจังหวัดมาขออาศัย แม้ว่าจะมีการช่วยเหลือค่าน้ำค่าไฟ แต่ก็ไม่ถือว่าเป็นการเช่า เป็นเพียงน้ำใจที่อาศัยพึ่งพิงซึ่งกันและกัน

การชำระค่าเช่า : ในสัญญา ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้ถูกต้องครบถ้วน ตรงตามกำหนดเวลาที่พูดกันไว้ จะตกลงชำระค่าเช่าเมื่อใดก็ได้ ถ้าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า เลิกสัญญาได้ : หากผู้เช่าเกิดขัดสนเงินทอง ไม่มีเงินชำระค่าเช่า ฝ่ายผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ และกฎหมายก็ให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้ เช่น ถ้าเป็นการเช่าเป็นครั้งคราว ประเภท เช่าขายของตลาดนัดเฉพาะบางวัน จ่ายรายวัน หากไม่ชำระ ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที ถ้าเช่าจ่ายเป็นรายเดือน รายปี บอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้ จะต้องทวงให้ชำระค่าเช่าอีกครั้งก่อน ปล่อยระยะเวลาให้ผู้เช่าเค้าไปหาเงินมาชำระค้าเช่าประมาณ 15-30 วัน ถ้ายังไม่นำมาชำระภายในกำหนด ก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้ ถึงตอนนี้อยากเสริมเรื่อง การเช่าช่วงอีกเล็กน้อย บางท่านเคยมีประสบการณ์เช่าตึกแถวทั้งหลัง แล้วนำมาซอยแบ่งเป็นห้องเล็ก ๆ ให้คนอื่นเช่าอีกทีหนึ่ง ปกติแบบนี้ไม่สามารถทำได้ โดยเราผู้เช่าอาคารเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้เลย เว้นแต่ในสัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงได้ เพราะฉะนั้นการเช่าต้องดูด้วยว่าทรัพย์สินที่เช่านั้นเราจะใช้ประโยชน์แค่ไหน ก่อนทำสัญญาควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่ายินยอมให้มีการเช่าช่วงได้ อย่างนี้เราผู้เช่าสามารถเอาทรัพย์สินหาประโยชน์ต่อไปได้ การยินยอมหรืออนุญาตให้เช่าช่วงนั้น จะระบุอนุญาตไว้ตั้งแต่ทำสัญญาเช่าฉบับแรกเลยก็ได้ หรือจะตกลงให้การยินยอมกันภายหลังก็ได้ แต่ข้อสำคัญ คือ ให้ทำคำยินยอมไว้เป็นลายลักษณ์อักษร อย่าลืมว่า จะเช่าช่วงเช่าตรงก็เป็นสัญญาเช่าประเภทหนึ่ง การเช่าช่วงบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ถ้านานกว่า 3 ปี ก็ให้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเสมอ

เซ้ง : การเซ้งมักเกิดขึ้นกับแผงลอย พื้นที่ค้าขาย อาคารพาณิชย์ เป็นหลัก เป็นการโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ให้กับคนอื่น โดยเก็บเงินบ้างบางส่วน เมื่อมีการเซ้งก็จะถือเสมือนว่า ผู้รับโอนสิทธิการเช่าหรือคนเซ้งเข้าไปแทนที่ของเรา ในสัญญาเช่า มีสถานะเป็นผู้เช่าแทนเราไปโดยปริยาย มีหน้าที่ชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของทรัพย์สินผู้ให้เช่าโดยตรง การเซ้งหรือการโอนสิทธิการเช่านั้นมีผลทำให้คนเซ้งเข้าไปแทนที่ผู้เช่าในสัญญาเช่าเดิม ผู้เช่าคนเดิมมีหน้าที่ต้องทำอย่างไร ต้องจ่ายค่าเช่าเท่าไหร่ เราเป็นคนเซ้งก็ต้องทำตามนั้น เมื่อใดก็ตามที่ท่านจะเซ้งตึกแถว มีข้อแนะนำให้ตรวจสอบ ดูสัญญาเช่าเดิม อนุญาตให้มีการเซ้งต่อหรือไม่ ดูว่าคู่สัญญาเช่าเดิมมีกำหนดเวลาเช่าเหลือกี่ปี คุ้มค่าที่เราจะเซ้งต่อหรือไม่ เมื่อตกลงกันได้แล้ว ก็อย่าลืมทำเป็นหนังสือและแจ้งให้เจ้าของตึกผู้ให้เช่าทราบด้วย

การเช่าแบบไม่มีกำหนดเวลา : เมื่อตกลงเช่าบ้านเกิน 1 ปี สมมติ ตั้งแต่ 1 มิถุนายน 2550-30 พฤษภาคม 2551 และด้วยความเป็นผู้เช่าที่ดี จ่ายค่าเช่าสม่ำเสมอครบ 1 ปี ผู้ใช้เช่าก็ไม่เห็นว่าอะไร ครบหนึ่งปีแล้วเราก็ไปจ่ายค่าเช่าเรื่อยมา กรณีเช่นนี้กฎหมายถือว่า สัญญาเช่าถูกต่อโดยอัตโนมัติ กลายเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา หากเจ้าของบ้านเค้าต้องการให้เราออก จะไม่สามารถไล่เราออกได้ในทันที เค้าจะต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 1 ช่วงระยะเวลาค่าเช่า หรืออย่างเร็วที่สุดคือ วันที่ 10 ของเดือนถัดไป

ผู้ให้เช่าตาย : กรณีที่ผู้ให้เช่าเสียชีวิต ธรรมดาทรัพย์สินย่อมเปลี่ยนมือเป็นของทายาท และทายาทของเค้าต้องรับพันธะตามสัญญาเช่าจนกว่าจะครบกำหนดสัญญา ..............................................................................................................................................

เกร็ดความรู้ บ้านที่เช่า ชำรุดเสียหาย ใครรับผิดชอบ? หากปรากฏว่าทรัพย์สินที่เช่าชำรุดบกพร่องเสียหาย จะต้องทำอย่างไร? ต่อคำถามนี้ กฎหมายในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์ได้กำหนดไว้อย่างชัดแจ้งว่า กรณีทรัพย์สินที่เช่าเสียหาย ต้องมีการซ่อมแซม โดยหลักเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ยิ่งถ้าเป็นการซ่อมแซมใหญ่ เช่น ทำคานใหม่ หรือติดกระเบื้องมุงหลังคาทั้งหลัง เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าแน่ๆ เมื่อต้องเกิดการซ่อมแซมอย่างที่กล่าวมา ผู้เขียนขอแนะนำให้ผู้เช่ารีบแจ้งให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบโดยเร็วที่สุด ..............................................................................................................................................

ที่มา : นิตยสารบ้านพร้อมอยู่

Visitors: 1,426,697